Odborník na reality radí: Neodkladajte predaj a kúpu nehnuteľnosti

Inflácia a zdražovanie hypoték. To sú pojmy, ktoré sa v poslednej dobe často opakujú a spomínajú. Napriek tomu, že sa jarné zvyšovanie úrokov na úveroch na bývanie pomaly zastavuje, krok Európskej centrálnej banky môže úrokové sadzby opäť navýšiť. Ako si vybrať tú najvýhodnejšiu hypotéku, aké úrokové sadzby momentálne sú a prečo by ste nemali odkladať kúpu a predaj nehnuteľnosti? Poradíme vám.

Úrokové sadzby na Slovensku

Poskytnutie hypotekárnych úverov NBS sa neustále sprísňuje, no napriek tomu si mnoho ľudí práve v tejto dobe hypotéku vzali. Je to aj z toho dôvodu, pretože sa do budúcnosti očakáva ďalší nárast úrokovej sadzby. Aj keď sa to možno nezdá, Slovensko stále patrí medzi tie krajiny, kde bývame lacnejšie oproti iným západným krajinám. Na Slovensku je však veľký rozdiel v tom, v ktorej časti regiónu si svoju nehnuteľnosť chcete kúpiť či postaviť. Veľké rozdiely v úrokových sadzbách ovplyvňuje aj momentálna inflácia, no stále to nie je tak hrozné, ako to bolo v minulosti. Ak sa pozrieme do dávnejšej histórie, úrokové sadzby sa na Slovensku pohybovali v hodnote 7 %. Pred pandémiou to však bolo 1 %, a preto sa nárast zdá taký rapídny. Ako je to však dnes? Banky v súčasnosti poskytujú rôzne úrokové sadzby, ktoré sa pohybujú približne okolo 2 %. V niektorých bankách nájdete úrokovú sadzbu hypoték na hodnote 1,20 %, v iných dokonca 2,94 %. Na stránke Finančný kompas si môžete pozrieť prehľad všetkých úrokových sadzieb bánk na Slovensku a porovnať si, ktorá je pre vás tá najvýhodnejšia.

Okrem výšky úrokovej sadzby je potrebné sa pozerať aj na ostatné podmienky, ktoré si banky určujú pri poskytovaní hypotéky. Napríklad to, aká je doba splácania hypotéky, aká je mesačná splátka, doba fixácie úroku a podobne.

Úrokové sadzby vo svete

Úrokové sadzby na Slovensku sa môžu zdať byť vysoké, no v susedných krajinách sú veľakrát omnoho vyššie. V súčasnosti sa úroková sadzba u našich susedoch pohybuje na týchto hodnotách:

• v Poľsku je najvyššia úroková sadzbu od roku 2008, a to 6 %,
• v Českej republike momentálne úroková sadzba vystúpila na 7 %,
• v Maďarsku aktuálne až na 7,75 %.

Okrem inflácie do veľkej miery vplýva na hodnotu úrokovej sadzby aj Ruská invázia na Ukrajinu, ktorá predstavuje pre stredoeurópsku ekonomiku dvojitú hrozbu. Na jednej strane podporuje rast cien narúšaním globálnych dodávateľských reťazcov a komoditných trhov, na druhej strane tiež vytvára riziko spomalenia rastu, keďže podnikateľská dôvera klesá.

6 otázok na odborníka na reality

Keďže momentálne nikto nevie konkrétne povedať, ako to bude vyzerať s nehnuteľnosťami v budúcnosti, opýtali sme sa 6 otázok odborníka a realitného makléra Ing. Kristiána Koppa, ako to on vidí s predajom a kúpou nehnuteľností.

Otázka 1: Ako momentálna situácia ovplyvní cenu nehnuteľností? Bude sa naďalej zvyšovať?

Na trh realít vplýva veľa faktorov, avšak v súčasnosti veľmi ťažko predpokladať ďalší rast. Aj ceny materiálov sa stabilizujú, preto sa skôr táto situácia mierne upokojí, i keď všetko sa môže zvrtnúť. Predpovedať teda, či tie ceny narastú je veľmi náročné. V súčasnosti sme už vo veľmi vysokých stropných cenách a v niektorých častiach je to veľmi vysoké číslo. Vo všeobecnosti sa však cena bude odvíjať aj od typu nehnuteľnosti, teda či pôjde o byt, rodinný dom alebo pozemok a samozrejme aj podľa lokality. Napríklad v Bratislave v okolí Eurovey cena ešte narastie, v Podunajských Biskupiciach sa už cena môže stabilizovať. Osobne si myslím, že kým bude dopyt po nehnuteľnostiach a hypotékach, budú rásť aj ceny nehnuteľností.

Otázka 2: Čo by ste odporučili ľuďom, ktorí majú záujem o nehnuteľnosť – počkať kým ceny nehnuteľností klesnú alebo ich kúpiť teraz?

Ja si osobne myslím, že ceny nehnuteľností z dlhodobého hľadiska neklesnú. Síce môžu prísť nejaké krátkodobé korekcie cien, avšak z dlhodobého meradlá nie je predpoklad, aby ceny klesali. Je to aj z toho dôvodu, že vzrástla cena materiálov, cena práce, cena pozemkov, a preto sa cena už nevráti späť na takú, aká bola pred 2 rokmi. Dokonca je veľká pravdepodobnosť, že cena bude ešte vyššia, čo bude súvisieť aj s úvermi a podobne. Z dlhodobého hľadiska, ak teda počítame s dobou 5 – 10 rokov, nie je dôvod na pokles cien nehnuteľností. Preto je teraz doba, kedy je najlepšie kúpiť nehnuteľnosť. Mnoho ľudí tiež vidí investovanie do nehnuteľností ako ochranu svojich finančných prostriedkov, čo považujem za veľmi rozumnú investíciu. Preto pokiaľ zvažujete kúpu nehnuteľnosti, určite by som ju v dnešnej dobe neodkladal.

Otázka 3: Aké scenáre nám s cenou nehnuteľností hrozia na najbližších 5 rokov?

Zhodnotil by som to v 3 scenároch:

• Prvým je optimistický scenár, to znamená, že ceny nehnuteľností budú rásť, avšak nie takým tempom ako sme boli zvyknutí posledné dva roky, ale ani tým štandardným 10 % medziročným rastom. To je však taká ružová optimistická alternatíva, ktorú by chcel každý, no je aj najmenej pravdepodobná.
• Druhý scenár je skôr realistický, kedy ceny nehnuteľností začnú medzi sebou otvárať také pomyselné nožnice. Čiže staré domy, pôvodné byty a nehnuteľnosti sa budú predávať ťažšie, bude o nich menší záujem, a teda ich ceny budú rásť pomalšie alebo sa zastabilizujú. Novostavby budú však bezproblémové, budú mať relatívne nízke mesačné náklady, tak tam sa cena bude zvyšovať. Nie síce drasticky, skôr takým štandardným tempom. Všetko to však môžu ovplyvniť úrokové sadzby, ktoré ak sa zvýšia na 4 – 5 %, čo je veľa, tak cena sa opäť navýši.
• Tretí scenár je pesimistický, no môže taktiež nastať. Pokiaľ NBS v nadväznosti na Európsku centrálnu banku bude musieť zvyšovať úrokové sadzby a meniť regulatívy na branie si úverov a dostaneme sa na úroveň 4 – 5 %, tak to môže zakolísať s cenou nehnuteľnosti. To môže spôsobiť, že ceny nehnuteľnosti sa zastavia, pokiaľ opäť nepríde väčšia kúpyschopnosť obyvateľstva a väčší dopyt. Týka sa to najmä tých štandardných bytových jednotiek, ako sú 1, 2 a 3-izbové byty, ktoré tvoria najväčšie percento bytov na trhu. Prípadne môže nastať u nich pomyselný pokles cien alebo ich stabilizácia. Avšak tomuto nič zatiaľ nenasvedčuje.

To sú také tri možné scenáre, ktoré môžu nastať, no ja sa skôr prikláňam k scenáru číslo 2.

Otázka 4: Je v tejto dobe ťažké predať svoju nehnuteľnosť?

Treba to kategorizovať. Sú nehnuteľnosti, ktoré sú komplikované, potrebujú špecifického klienta, a preto je ich predaj ťažší. Avšak ak ide o 1, 2 a 3-izbový byt s rozumnou cenou, ich predaj je plynulý a jednoduchý. Pri rodinných domoch sa v súčasnosti stretávame s cenou 350-tisíc EUR v blízkom okolí Bratislavy, čo je pomerne dosť vysoká cena. Aj napriek tomu, že dopyt po týchto domoch je vysoký, ale nie každý má na to prostriedky. Preto aj dnes môže byť predaj náročný a nie je to jednoduché vzhľadom ani na všetky veci, ktoré musíte splniť. Týka sa to najmä úverov a ostatných faktorov, ktoré to ovplyvňujú. Samozrejme, predaj nehnuteľnosti je ťažší než to bolo ešte pred polrokom, avšak všetko to súvisí aj s tým, o akú nehnuteľnosť ide, v akom je stave a v lokalite a aká je jej cena. Jednoznačná odpoveď preto na túto otázku neexistuje.

Príklad: 1-izbový prerobený byt v starom paneláku za dobrú cenu dokážete predať aj za 3 dni. No byt v pôvodnom stave v tej istej lokalite sa bude predávať ťažšie. Záleží to aj od toho, ako ten pôvodný byt pripravíte. Pokiaľ si dáte záležať, spravíte nejaký homestage-ing, tak predaj nehnuteľnosti môže nastať pokojne v priebehu troch týždňov.

Otázka 5: O aké nehnuteľnosti je v súčasnosti najväčší záujem?

Aktuálne je stále veľký dopyt po novostavbách, 1, 2 a 3-izbových pekných bytoch a pokojne aj v starších bytových domoch. Samozrejme, aj po rodinných domoch v blízkosti Bratislavy a ideálne, ak ide o novostavby bez akýchkoľvek rekonštrukcií. Ľudia nechcú rekonštruovať, nemajú na to prostriedky, nie sú ľudia a momentálne je problém aj s materiálom. Preto si hľadajú nehnuteľnosť, do ktorej sa hneď nasťahujú. Záujem je stále veľký aj po väčších 4-izbových bytoch.

Otázka 6: Aké kroky by mal podniknúť človek, ktorý má záujem v súčasnosti kúpiť alebo predať nehnuteľnosť?

• Z pohľadu kúpy nehnuteľnosti: V prvom rade ak chce niečo kúpiť, musí si prerátať svoje finančné možnosti. Ak kupuje nehnuteľnosť na úver, tak poradiť sa s finančným poradcom v banke, ktorý mu vie poradiť či dostane vôbec úver a v akej výške.
• Z pohľadu predaja nehnuteľnosti: V prvom kroku by mal človek podniknúť nejaké rozhodnutie, že to chce predať a v druhom kroku osloviť niekoho, kto mu vie poradiť s cenou, ocenením a následne aj s prípravou nehnuteľnosti. Určite nie je dobré hneď nehnuteľnosť nafotiť a predávať. Proces predaja určite netreba podceniť. Je potrebné spraviť analýzu a nehnuteľnosť pripraviť, aby prebehol predaj. Pri predaji určite treba mať plán, ako sa vysťahujem, čo urobím, kam budem peniaze ďalej investovať, na čo peniaze potrebujem, aby predaj mal zmysel. Samozrejme, existujú rôzne dôvody predaja, ako sú rozvody, rozchody alebo nejaká choroba, avšak vždy treba urobiť analýzu trhu, analýzu ceny nehnuteľnosti a poradiť sa s niekým, ako nehnuteľnosť pripraviť na predaj. Taktiež je dôležité si naplánovať nejaký časový rámec, ak nehnuteľnosť predám, kam pôjdem bývať a podobne.

Kúpa a predaj nehnuteľnosti s realitným maklérom

S momentálnou situáciou vo svete súvisí aj výška úrokovej sadzby, ktorá sa momentálne spomalila. Napriek tomu stále môžeme do budúcnosti očakávať určitý nárast úrokov. Pokiaľ ste nestihli svoj dom v predchádzajúcom období predať, prípadne si kúpiť svoju vlastnú nehnuteľnosť, toto je obdobie, kedy by ste tak mali urobiť. Počítať s tým, že nastane zníženie úrokovej sadzby v najbližšej dobe je veľmi riskantné. Ak potrebujete pomoc s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti, neváhajte kontaktovať Moderného makléra.